Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thuộc quy hoạch | Luật Sunlaw

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thuộc quy hoạch | Luật Sunlaw

Mục lục Ẩn 1 Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thuộc quy hoạch 1.1 Tình huống: 1.2 Trả lời: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thuộc quy hoạch Tình huống: Ông B là người tỉnh N đến tỉnh H làm ăn, sinh sống và đang […]

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thuộc quy hoạch

Tình huống:

Ông B là người tỉnh N đến tỉnh H làm ăn, sinh sống và đang tìm kiếm để mua một thửa đất để gia đình có thể vào tỉnh K sinh sống. Được người quen là ông C giới thiệu bà A đang có một thửa đất mặt tiền đường XC đang muốn bán với giá 2 tỷ đồng. Ông C dẫn ông B đến xem đất của bà A, ông B rất thích thửa đất nên muốn mua. Vào ngày 04/12/2019, ông B và bà A ký hợp đồng đặt cọc với số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng và 1 tháng sau sẽ ra Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng. Khi đặt cọc ông B đã hỏi bà A rất nhiều lần về việc thửa đất trên có bị quy hoạch dự án hay quy hoạch nào không? Thì bà B trả lời rất chắc chắn rằng đất của bà B không bị quy hoạch và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ hồ sơ pháp lý để chuyển nhượng. Sau 10 ngày kể từ ngày đặt cọc ông A vẫn chưa yên tậm nên đã đi kiểm tra quy hoạch thì phát hiện thửa đất mình sắp mua bị quy hoạch giao thông và sắp bị thu hồi để mở đường và nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ông B đã ngay lập tức liên hệ để thông báo với bà A, nhưng bà A vẫn khẳng định đất mình không bị quy hoạch và không đồng ý trả lại tiền đặt cọc cho ông B. Ông B đã liên hệ Luật Sunlaw để được tư vấn để đòi lại số tiền đặt cọc trên.

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 và điểm c, khoản 1, Điều 117 và Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để tuyên hợp đồng vô hiệu vì nội dung của giao dịch trong trường hợp này đã vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể, Khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì vẫn chuyển nhượng được. Nhưng trường hợp của ông B nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện do đó không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng. Và căn cứ vào điểm c, khoản 1, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 “Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”Căn cứ theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì trong trường hợp không đáp ứng được một trong các điều kiện tại Điều 117 BLDS 2015 thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu.

Như vậy, thửa đất mà ông B đặt cọc để mua của bà A đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Do đó, bà A không đủ điều kiện chuyển nhượng thửa đất trên cho ông B. Ngoài ra, bà A đã biết đất của mình bị quy hoạch nhưng vẫn cố tình lừa dối ông B. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông B là vô hiệu. Căn cứ theo quy định tại Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì bà A có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền mà ông A đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất trên. Bà A đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo về việc thu hồi đất nhưng bà A vẫn cố tình che dấu nhầm bán đất cho ông A với giá cao. Bà A là người có lỗi do đó, ông B có quyền yêu cầu bà A bồi thường thiệt hại cho mình (trong trường hợp ông B có thiệt hại thực tế xảy ra, có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi của bà A và hậu quả xảy ra).

Trong trường hợp bà A không chịu trả lại số tiền đặt cọc trên thì ông B được quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bà A cư trú. Để được tư vấn rõ hơn ông B nên liên hệ Luật sư có nhiều kinh nghiệm trong các vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc để bảo vệ lợi ích tối đa của mình, cũng như thu thập các chứng cứ cần thiết để bổ sung cho vụ án chứng minh yêu cầu khởi kiện của mình. Đây là một trường hợp rất hay gặp, do đó, trước khi quyết định mua thửa đất nào đó thì bạn cần phải cẩn thận tìm hiểu thật kỹ thông tin về thửa đất đó như: nguồn gốc, giấy tờ cũng như thực trạng của mảnh đất đó để tránh gặp phải những rủi ro không đáng có như trong trường hợp của ông B.